中古マンションの購入は、きっとあなたの人生の中でも大きなイベントなはず。
そんなビッグイベントで「知っておけばよかった」と物件購入後に後悔などしたくありませんよね。
そんな人のために「購入前に知っておきたい、よくある後悔」を６つ解説していきたいと思います。
１．修繕積立金が不足、将来大幅値上げを予定
購入後すぐに修繕積立金の大幅な値上げが行われてしまうと、想定していた資金繰りが崩れてしまいます。
どのような物件に注意が必要なのかを考えてみましょう。
修繕積立金が極端に安い
修繕積立金が高い物件よりも安く設定されている物件のほうが魅力的に感じる人は多いのではないでしょうか。
しかし、修繕積立金が安く設定されているマンションは、大規模修繕工事を予定している「期」までに必要な修繕積立金が溜まっていないことがあります。
マンションの規模や築年数によっても大規模修繕工事にかかる費用は大きく変わるため、一概になんとも言えませんが、不足していた場合の組合のとれる手段は以下のとおりです。
- 大規模修繕工事の時期を予定よりも伸ばす
- 組合で大規模修繕費用の不足分を金融機関に借り入れを行う
- 費用の不足が明確となった時点で、特別修繕積立金を期間限定で組合員より徴収する
- 大規模修繕工事一時金を組合員からまとまった額の徴収をする
- 将来の大規模修繕工事に対応するため、修繕積立金の大幅な値上げを行う
⑤の選択肢が組合で選ばれた場合はどこかのタイミングで、大幅な修繕積立金の値上げが行われます。
このようなことを避けたい場合は、契約前に現在積み立てられている大規模修繕費の総額を確認しておきましょう。
もし少ないな、と感じた場合は前回の大規模修繕工事を行った時期と、次に予定している大規模修繕工事の時期を確認してみてください。
大規模修繕工事を行ったばかりであれば、修繕積立金の総額が少なくても問題ありませんが、前回の大規模修繕工事から12、3年経過している状態で、積立金の総額が少なかった場合は⑤の選択肢が取られるかもしれません。
長期修繕計画が甘い
長期修繕計画が甘い場合も注意が必要です。
築20~30年程度経過しているマンションで一度も長期修繕計画が見直されていない場合は注意しましょう。
昨今の物価高の影響で、マンションの維持、管理にかかる費用や大規模修繕費なども、20~30年前の想定金額よりも高くなるはずです。
長期修繕計画が甘かった場合、大規模修繕工事にかかる費用が不足し、修繕積立金の大幅な値上げが行われるかもしれません。
購入検討時点では未定なことも多い
購入予定の時点で上記のような内容がすでに起こっており、組合の対応が明確となっている場合は、その決まっている内容が許容範囲だと考えるなら問題はないかと思います。しかし現状では対応なども決まっていないことも多いので、不安を感じる場合はその物件を候補から外したほうが良いかもしれません。
購入を検討している物件の修繕積立金が極端に安かった場合などは、特に良くマンションの管理状況を確認しておく必要があります。
２．日当たり・風通しが想像より悪かった
物件に一目惚れして、即決で購入に至った場合におきがちなのが、日当たりや風通しが想像よりも悪かった、ということがあります。
内見時の天気が曇りだった
部屋位置が少し微妙だけど、駅の距離やマンションの外観などの諸条件はぴったり、今日は天気が良くないけど他の人に取られたくないからこの物件に決めます。
と、決めてしまう前に、部屋位置が悪い場合は晴れている日にも再度内見をしましょう。
例えば、１階の住戸で東向きで角部屋、バルコニー側と側面に建物が建っている場合などは、晴れている日でも日当たりが悪い場合があります。
この例以外にも不動産は同じものがないため、部屋位置や近隣の土地の状況によっては、日当たりが想像していたよりも悪く、部屋が暗い、ということもあります。
短時間の内見だった
崖を背負った感じのマンションだけど、眺望は抜けていて日当たりも良い。という物件であっても、短時間しか見れなかった場合は注意が必要かもしれません。
バルコニーと反対側の入口に擁壁があったり、構造上、内廊下となっている場合などは、風通しが悪く、部屋がジメジメとしている場合があります。
窓を開けて換気していても風通しが悪いため、空気の流れが悪く、最悪の場合だとバルコニーの反対側の部屋がカビだらけ、なんてことにもなりえます。
このような部屋で短時間の内見だった場合は、眺望に目が行ってしまい、ジメジメした感じや湿気が溜まりそうな構造だということに気が付かず購入してしまい、買ったあとに後悔するパターンとなるかもしれません。
３．リフォーム費用が想定より大幅オーバー
購入後にリフォームをしてから住むので、現状の内装状態はあまり気にしませんよ、という人も注意が必要です。
物件によって同じ予算でも出来る内容が異なります。
配管が古く交換必須
給排水管が鉄管で、築数十年経っている物件はフローリングの交換と合わせて給排水管の交換をしておくほうが良いです。
給排水管が塩ビ管だった場合は鉄管と比べて劣化が少ないので、交換しなくても大丈夫なことが多いです。
給排水管等の交換が必要となった場合は交換しなかった場合と比較して数十万円費用を多く見ておく必要がありますので、相談しているリフォーム業者に給排水管の交換が必要だった場合、いくらぐらい費用が増えるのか確認しておくとよいでしょう。
管理規約による修繕工事の制限
マンションは管理規約等によってフローリングの遮音等級が定められていることが多いです。
遮音等級はLL-45という等級が最もポピュラーですが、もう少し厳しい等級のLL-40だった場合はLL-45のときと比べてフローリングの材料代が高いのでリフォーム費用が高くなる可能性があります。
設置できる給湯器の種類
マンションによって設置できる給湯器の種類が異なります。
主な給湯器の種類は以下のとおりです。
- ガス給湯器（追い焚き機能なし）
- ガス給湯器（追い焚き機能あり）
- ガス給湯器（TES）
- 電気温水器
- 屋内式給湯器
上記以外にも種類はありますが、だいたいこの中のどれかです。
設置できる給湯器の種類によっても数十万円の価格差があるため、交換を予定している場合は内見時に給湯器の種類を確認しておきましょう。
同じ費用をかけても物件によってリフォーム出来る範囲が変わる
例えば上記で説明した内容だけでも一番安く収まった場合と、一番高く収まった場合とでは、同じ内容のリフォームでも費用に１００万円以上差が出る場合もあります。
予算内でやりたいリフォームがきちんと出来るのか、良く確認しておきましょう。
４．住宅ローン以外の支出を甘く見ていた
マンションは戸建てと違い月々様々なランニングコストがかかります。
マンションを維持するにはどのような費用がかかるのか見ていきましょう。
管理費・修繕積立金
マンションを購入すると、管理費と修繕積立金がかかります。
この管理費と修繕積立金は必ず毎月納めなければいけないもので、滞納がかさみ、支払いの目処が立たない場合などは組合からいずれ訴訟されます。
支払い不能な場合は差し押さえとなり、その後競売にかけられます。
駐車場代
駐車場が全住戸分確保されており、専用使用権付きのものや、駐車場が所有権付きのものなど様々な形態がありますが、一般的にはマンションに敷設されている駐車場を借りたい人が賃貸する場合がほとんどです。マンションは駐車スペースによって月額が変わる場合も多く、空いている場所がどこなのかによって月々の費用が変わる可能性があります。
どの場所がいくらで借りられるのか事前に確認しておきましょう。
固定資産税・都市計画税
中古マンションを所有した場合１月１日の所有者に対して固定資産税と都市計画税がかかり、納税通知書が届きます。
納税方法は、年４回に分けて支払う方法と、一括で支払う方法が選べます。
固都税の額は物件によって様々ですが、一般的なファミリータイプのマンションであれば概ね１０万円前後、地価の高い場所や専有面積の広い物件などはそれよりも高くなっていきます。
固都税の額は評価証明書や公課証明書から計算したり、納税通知書で確認できるので、必要があれば調べておきましょう。
その他の雑費
マンションは所有する部屋によっても他の部屋とは別の費用がかかることがあります。
よくあるのが、１階住戸などに敷設されている、専用庭の使用料、ルーフバルコニーが付いた部屋にはルーフバルコニー使用料の月額費用が発生します。
その他、町会費、インターネット使用料などマンションによって費用がかかることがあります。
住宅ローン以外の維持費用がいくらなのかを確認する
御覧頂いたように住宅ローン以外にもマンションは様々な費用がかかります。
ここで説明した費用以外にも物件ごとにその費用は異なるので、購入しようとしている物件はランニングコストがいくらかかるのか、事前にしっかりと確認しておく必要があります。
５．資産価値が想像以上に下がった
中古マンションを購入する人の中には、資産価値を重視して購入した人もいるのではないでしょうか。資産価値が下がる物件はどのような状況なのか見ていきましょう。
周辺に新築マンションが乱立
購入した中古マンションの周辺に価格帯の近い新築マンションが乱立された場合は資産価値が下がることがあります。
中古マンションを資産価値重視で購入したい人は周辺の新築マンションの建築状況やその物件の分譲価格も見ておきましょう。
価格帯が近い場合は要注意です。
エリアの需要が低下
世の中に大きな出来事（災害や金融危機、大規模な感染症など）が起きた場合などは特定のエリアの需要が低下し、資産価値が想像以上に下がる場合があります。
世の中に大きな出来事が起こると、マンションの需要が変わることが原因です。
需給バランスが崩れると相場がさがり、購入した物件の資産価値が下がることがあります。
今後、世の中に何が起こるかは想定することができないので、著しく資産価値を下げたくない人は、利便性が高く、実需の相場が安定した物件を選ぶと良いでしょう。
買った価格以上で売れない
昨今、中古マンション相場は上昇が続いていますが、どこかのタイミングでとまるはずです。相場上昇は一斉に停まるわけではなく、エリアや物件ごとに様々な動きをします。
普通に考えると築年数が古くなれば古くなるほど資産価値が下がると思いますが、物件によってその動きは様々です。
中古マンションは金融資産だと割り切って購入するのであれば、価格上昇を見込める物件を検討すれば良いと思いますが、家はその他の要素も多く含んだものだと思います。
売却を検討したときに、買った価格以上の査定がつかなかったとしても、まぁそんなものと考えて、買った価格以上にの査定が付いた場合はラッキーだったと考えるほうが幸せな気がします。
６．仲介会社と営業担当を信用しすぎた
不動産を購入しようと思ったときに出てくるのが仲介会社です。仲介会社や担当者によって得意不得意が様々なので、中古マンション購入をするなら、中古マンションの売買取引が得意な会社や担当者から購入するのが良いです。
想定できるデメリットを聞かなかった
普段、賃貸仲介を主に行っている会社や、土地や戸建ての取引ばかりしている会社は中古マンションの想定できるデメリットがよくわかっていない場合などもあります。
仲介会社や担当者はあくまで購入者のサポート役で、主役は購入者自身です。
デメリットと感じる部分は人によっても様々なので仲介会社やその担当者に聞くだけではなく、自分自身で考えてみることが大切です。
契約を急かされた
事務所に軟禁して契約を迫る、などは論外ですが、契約をせかすのは普通です。
物件はこれ、と決まったら早急に動かないと他の購入者からその物件を取られてしまう可能性があるからです。
物件を他の購入者に取られてしまった場合、購入検討者も仲介会社も担当者もみんな仕切り直しですべてが無駄足となってしまいます。
もしも仲介会社や担当者が信用できなくて契約に進むのが不安だなと感じた場合は、他の信用できそうな仲介会社から同じ物件の購入ができないか検討してみるのも良いでしょう。
管理状況を深掘りしてくれなかった
この章の上段「想定できるデメリットを聞かなかった」に内容が近くなりますが、仲介会社や担当者が中古マンションの取引に慣れていない場合、管理状況を上手に調べられない可能性があります。
単純な怠慢な場合もあるかもしれませんが、どちらにせよ、中古マンション売買の取引に精通している仲介会社を選んでおくと良いでしょう。
まとめ
この記事では中古マンション購入時に起こり得る「中古マンション購入前に知っておきたい“よくある後悔”６選」とその対処法を解説してきました。
中古マンションの購入はどんなことがおきてしまったとしても、最終的には自己責任となってしまいますので、その物件や購入条件などに合わせて様々なことを自身で確認したり、調べたりすることが大切です。
ぜひこの記事を参考に後悔しない中古マンション選びを行ってみてください。
