初めて中古マンションの購入をすることにしたけど、どんな物件に注意が必要なのかよくわからない。という人も多いのではないでしょうか。
この記事では初めて中古マンションの購入を検討している人に、気をつけたいポイントを解説していきます。
不動産の購入は期待と不安の入り混じる、人生の中でも大きなイベントですが、そんな大きなイベントで失敗しないように注意点を見ていきましょう。
違法建築物件に注意
基本的にマンションを建築する際は、役所の建築許可を取得する必要があります。
その建築許可を取得せずに建築した場合や、建築許可は取得したが、その通りに建築しなかった場合などは法令違反となり違法建築物件となっている場合があります。
違法建築となる場合の例
- 役所に許可を取らずに建築した
- 役所に許可を取ったがその通りに建築しなかった
- 役所の許可を取りその通りに建築し、確認済証も発行されたが、その後土地を売ったり、許可を取らずに増築した
- 接道要件を満たしていない
などがあります。
購入を検討している物件が違法建築物件だった場合、実際にどのような問題が発生するかというと、
- 住宅ローンが付かない
- 住宅ローンが付いても借入条件が悪くなる
- 資産価値が低い
- 流通性が低い
- 建て替えの際、同規模のマンションが建築出来ない
- 売却しづらい
など。
メリットとすれば、そのような状態なので、周辺の同年代、同規模のマンションと比較したときに、価格が低くなっている場合が多いです。
理由は住宅ローンで物件を購入しにくいため、購入者は現金購入に限定される場合が多く、流通性が低く資産価値が低いため値段が安くなります。
このような違法建築の物件でも現金では普通に購入することが出来ますので、内容を知ったうえで購入する分には問題ないです。
しかし、その内容を知らないで購入検討している場合は上記で記載したようなデメリットがあるので注意してください。
借地権物件に注意
借地権の物件を知らずに購入することはまずないと思いますが、借地権の物件は土地を所有しない分値段が安いですが、所有権の物件にはかからない費用が発生する場合があります。
マンションが建つ、主な借地権は下記の通りです。
- 旧法借地権
- 新法借地権
- 定期借地権
- 一部借地権
- 地上権
借地権の種類によって、かかる費用や土地の契約期間などが異なります。
借地権の内容はこの記事で説明しませんが、どの借地権の物件でも、住宅ローンの借りやすさや借入条件は所有権の物件と比べたときに、不利になる場合があります。
借地権の中で最も注意が必要なのは「定期借地権」で、この借地権は借地期限がくると、土地を更地にして所有者に返還しなければいけません。
解体するための費用を積み立てたり、将来的には必ず土地を返さなければいけないので、所有できる期間に決まりがあります。
定期借地権はそういった性質なので年々資産価値は減り、最終的には無価値となります。
地上権以外の借地権では物件を売却するときに、土地所有者へ譲渡承諾料という費用がかかります。
譲渡承諾料はいくらまで、という制限がありませんので物件によってその金額は様々です。借地期限が来た際も「更新料」が発生する場合もあります。
また、借地権の物件は月々借地料が発生する場合が多いです。
物件を探しているときに時々目に付くすごく安いと感じる物件は土地権利が借地権の場合がありますので、見ている物件の中でも「安い」と感じた物件は土地の権利を確認してみましょう。
借地権の内容等によって、人によって買ってはいけない物件となるかもしれません。
借地権の物件のメリットはその「価格」です。
とにかく物件購入代金を抑えたい人は、借地の物件も積極的に検討してみても良いでしょう。
近隣の土地の利用状況
物件を選ぶ際に日当たりや眺望を気にする人は多いと思います。
同じマンション内でも日当たりが良く眺望が抜けている部屋とそうではない部屋とでは売れる値段にも差が出てきます。
日当たりや眺望に納得がいく物件があった場合に確認しておいたほうが良いのが、マンション隣接地の利用状況です。
せっかく日当たりや眺望に恵まれた物件に出会えても、その物件の隣接地やその周辺の土地の今後の状況によっては、将来的に日当たりや眺望がなくなる物件となるかもしれません。
日当たりや眺望に興味がない人は別ですが、そうではない人であれば周辺の土地の状況を確認しておいたほうが良いでしょう。
日当たり、眺望を大事にしたい人は、その部屋のバルコニー側に建物が建つ可能性のある物件は「買ってはいけない中古マンション」に該当するかもしれません。
マンションの状態や管理状況
中古マンションの購入を検討するにあたって、購入しようとしている部屋の状況や管理状況を確認しておくのは大切です。物件の状態によっては購入を見送ったほうが良い場合もあります。
どういった状態や管理状況の物件だった場合は見送ったほうが良い可能性があるのかを解説していきます。
雨漏りや漏水の履歴を確認する
マンションで意外と起きがちなのが、雨漏りと漏水です。
どちらも水のトラブルですが、雨漏りと漏水では原因が異なることがあります。
まず、雨漏りに関してですが、最上階の住戸だけで起きることではありません。すべての住戸で起こり得ます。
マンションは躯体のヒビを通じて様々な階の部屋に雨漏りが発生する可能性があり、窓枠などからも雨漏りしてくる場合もあります。
次に漏水に関しては、主に上階からの水漏れによって起こります。
漏水の原因は真上の部屋だけに限らず、真上以外の上階の何処かで水漏れが起こった場合に、下階の様々な場所に流れていくことがあります。
過去に雨漏りや漏水が発生していても原因がわかって補修されている場合は、あまり気にする必要はありませんが、「原因が不明で理由は良くわからないが現在は止まっている」ような状態のときは、再発する可能性が十分ありますので購入を見送ることを考えても良いかもしれません。
また原因は突き止めているが組合の修繕費用が足りないなどの理由で直せない、という場合もたまにありますが、この状態の場合も購入は避けたほうが良いでしょう。
雨漏りや漏水の原因がわかっていて、すでに修復してあるのであれば基本的に購入して問題ないですが、原因がわからない場合や、直せない場合は「買ってはいけないマンション」と考えたほうが良いかもしれません。
総戸数が極端に少ない自主管理の物件
総戸数が１０戸以下で自主管理の物件は避けたほうがほうが良い可能性があります。
自主管理とはマンションの維持管理を外部に委託せずに組合員でおこなっている管理態様です。
多くのマンションでは管理を管理会社に委託して維持管理されますが、自主管理の場合は所有者が管理運営していかなければいけません。
自主管理でも総戸数がある程度あれば人数も多いので各組合員の負担も少ないですが、総戸数が少ないマンションで自主管理だと一人ひとりの負担が重く、様々なトラブルの原因にもなりかねません。
具体的な負担は
- マンション共有部分の清掃
- 修繕積立金の費用
- 大規模修繕工事の打ち合わせ
- 管理費、修繕積立金等の滞納が発生した場合の取り立て
- 上記、取り立てが出来なかった場合の法的手続き
- 住民間のトラブル
など。
管理会社が入っていたり、総戸数がある程度あれば同じ問題が発生しても負担を分散しやすいですが、総戸数が少なく管理会社も入っていない場合は自ら主体となって様々な問題を解決していかなければなりません。
もし、そういった問題が起きたとしても負担に感じない人は気にしなくて良いですが、そうではない人はこのような物件は避けたほうが良いかもしれません。
このような物件は銀行の評価が低くなりがちで、住宅ローンもつけにくい傾向があります。
修繕金が不足した場合も金融機関からの借り入れで補うことが難しいかもしれません。
部屋の周りに住んでいる住人に注意
購入しようとしている部屋の周辺に変人やトラブルメーカーのような人がいないかは、出来る範囲で確認しておきましょう。
これは確認できることに限度がありますが、下記リストに該当する事案が確定している場合は「買ってはいけない中古マンション」に該当する可能性があります。
- 騒音トラブル
- 匂いのトラブル
- ペットのしつけ
- クレーマーが住んでいる
- ゴミ屋敷がある
これらの問題があった場合は解決するまで永遠に悩みの種となるかもしれません。
仲介会社に確認してもらうのもそうですが、自分でもしっかりと確認をしておきたいポイントです。
確認方法としては
- 売主に聞き取り
- 管理人に聞き取り
- 管理会社の担当者に聞き取り
- マンション掲示板の確認
- 内見時に部屋の周辺にも注視する
など。
聞き取りなどは人によって捉え方も違うので難しいところですが、調べた結果、内容が限りなく怪しいと感じたのであれば購入を見送ったほうが賢明かもしれません。
まとめ
ここまで「買ってはいけない中古マンションの注意点」を解説してきましたが、話をまとめると
- 違法建築の物件には注意
- 借地権の物件にも注意
- 周辺の土地の利用状況を確認しておく
- マンションの状態や管理状況をよく確認
- 部屋周辺の住人を確認する
上記記載の注意点で自分にとって致命的な問題が発生する可能性のある物件は、あなたにとって「買ってはいけない中古マンション」に該当するかもしれません。
安心して新生活を送るためにも、ぜひこの記事を参考にして中古マンション選びを行ってみてください。
