中古マンションの購入を検討している人の中には、たまに人から「仲介手数料無料」で家を買ったよ、という話や、スーモやアットホームなどのポータルサイトをみているときに、たまに見かける「仲介手数料無料！」と書いてある物件に興味がある人もいるのではないでしょうか。
すべての物件が仲介手数料無料で購入出来る訳では無いことははわかるけど、どういう物件だったら仲介手数料無料で購入できるのか知りたい！
出来れば自分も仲介手数料無料で物件を購入したい！と言う人に向けて、どんな物件が仲介手数料無料で購入できる可能性があるのかを解説していきます。
仲介手数料無料を売りにしている仲介会社から購入する
前提として、普通に中古マンションを購入しようとすると仲介手数料はかかります。
仲介手数料の計算は【物件価格✕３％＋６万円✕１．１（消費税）＝仲介手数料】が基本です。
売主が宅建業者（課税事業者）の場合は物件価格から物件に含まれる消費税額を引いてから仲介手数料を計算します。売主が宅建業者の場合、基本的には価格に消費税額が含まれているので別途消費税はかかりません。
この仲介手数料ですが、どこの仲介会社でも仲介手数料を無料にしてくれる訳ではなく、仲介手数料無料と謳っている業者でなければ、同じ物件を購入するにしても仲介手数料を無料にはしてもらえません。
仲介会社は基本的に仲介手数料以外で売上を立てることが出来ないので（紹介料をもらっていたり、保険の代理店としての収入がある場合もありますが）、この仲介手数料をすべての物件で無料にすることは出来ません。
では、仲介手数料無料業者はどのような物件であれば仲介手数料を無料で購入させてくれるのでしょうか。
物件の売主が宅建業者の場合
仲介手数料無料の業者が仲介手数料無料で紹介できる物件は主に売主が宅建業者の物件です。
その理由は、売主が宅建業者の物件は、売主の宅建業者から仲介手数料を貰うことが出来るからです。
仲介手数料は売主と買主から貰うことが出来ますが、売主側から仲介手数料を貰うには、売主と媒介契約を結ぶ必要があります。
宅建業者以外の一般売主だった場合、買主を探すには仲介会社に売却を依頼し、媒介契約を結んでから売却活動を行うのが一般的です。
一般売主の物件はその媒介契約を結んでいる仲介会社が売主側の仲介手数料を貰うため、客付け業者は売主から仲介手数料を貰うことが出来ません。
しかし、宅建業者が売主の場合は物件を売り出すときに仲介会社と媒介契約を結ぶ必要がなく、買主を見つけてきた仲介会社に対して売却の媒介契約を結び、仲介手数料を支払うことが出来ます。
仲介会社は仲介手数料以外で売上を立てることが出来ないと前に書きましたが、もしも仲介手数料無料業者が売主からも仲介手数料が貰えなければ、どこからもお金を貰うことが出来なくなってしまうため、仲介手数料無料で紹介できる物件は売主宅建業者の物件となります。
売主宅建業者の物件とは
売主宅建業者が扱う中古マンションとは、どういう物件なのかというと、主な商品は「リノベ」された再生住宅となります。
「リノベ」物件とは宅建業者の売主が転売目的で中古マンションを仕入れて、リフォームした後、再販売をおこなっている商品です。（この記事の筆者の貝取はこの仕事をしています。）
リフォームしていない築年数の経過したマンションは、その物件を購入した人がそのまま住むのは難しく、大なり小なりリフォームをして住むことが多いと思います。
購入後にリフォームをするとなると、費用が予算内で収まるか不確かだったり、工期がずれ込むと入居を予定していた時期に移り住めないなど、築年数の経過した中古マンションを購入するのは少しハードルが高いと思います。
それに比べてリフォーム済みの中古マンションであれば、すでに完成している物件に引っ越すだけなので誰でも安心して購入することが出来ます。
また、売主が宅建業者の場合はアフターサービス保証がつくことも多く、アフターサービス保証が付いていない物件だったとしても、売主の宅建業者には宅建業法で引き渡しから２年間の契約不適合責任（建物に隠れた不具合が見つかった場合、売主に修補等を請求出来る制度）が適用されます。
そのような面でも、ある程度築年数の経過した中古マンションは一般売主の物件よりも売主が宅建業者の物件のほうがリスクが減り、安心して購入することが出来ます。
仲介手数料無料の仲介会社が紹介する売主宅建業者の物件はこのようなものなので、仲介手数料無料の業者からでも安心して物件を購入することが出来ます。
仲介手数料無料業者の本音と建前
仲介手数料は仲介会社の大切な収入源です。
その大切な収入源を無料にするには理由があります。
主な理由としては
- 集客のため
- 仲介手数料を安く抑えたいと考えている人の需要に応えるため
- 大手に勝つため
- 取引件数を増やしたいから
- 他社と競合したときの競争優位性
など、不動産業界で生きていくために仲介手数料を無料にすることで他社との差別化を図っています。
建前では顧客に対して、お得に不動産取引をしてもらいたいから、となりますが、
当たり前ですが本音では仲介手数料を貰いたいと思っています。
仲介手数料を無料にしなくても集客に困らないのであれば無料を謳う必要性はありません。
不動産仲介業は少し特殊な業界で、取引が成立（契約）するまでは仲介手数料を受け取ることが出来ず、また、売買価格によって手数料が変わるため、仲介手数料の額によって仕事の大変さが変わるわけでもありません。
さらに、売主と買主双方から仲介手数料が貰える「両手数料」の取引と、売主と買主のどちらか一方からしか手数料が貰えない「方手数料」でも仕事量はほぼ変わりません。
そのため、仲介会社は普通「両手数料」で取引が出来るよう務めます。
そんな中、仲介手数料無料を売りにする業者は基本の取引が「方手数料」となるため、取引件数を確保しなければなりません。
効率的に取引件数を重ねなければいけないため、必要以上に余計な時間を取られる顧客は敬遠されます。（仲手無料の業者でなくともそうですが・・・）
仲介手数料以外の名目で費用がかかる事はある
ここまで仲介手数料無料の業者について書いてきましたが、「仲介手数料無料」と謳う業者でも、「仲介手数料」以外の名目で費用が発生することはあります。
不動産の取引では様々な調査を行い、「重要事項説明書」等を作成する必要があり、調査には当然経費がかかります。
また、住宅ローンを利用する場合は顧客の代わりに住宅ローンの申し込み手続きを行わなければなりません。
余計な費用がかかるなら、購入者が自ら住宅ローンの申込をすれば良いではないかと考える人もいるかもしれませんが、顧客が自ら金融機関に住宅ローンを申し込むよりも、仲介会社経由で住宅ローンの申し込みを行ったほうが、審査が早く、借り入れ条件も良くなることが多くなります。
同じ銀行に住宅ローンの申込みを行った場合でも、自分で持ち込む場合は減額や希望金額までの借り入れが出来なくても、仲介会社を経由した申込みでは希望条件で借り入れできる、なんてこともザラです。
仲介手数料無料の業者でもすべての費用が無料ではなく、
- 書類作成費用
- 調査費用
- 住宅ローン代行費用
など
仲介手数料無料の業者から物件を購入する場合でも、このような費用がかかる可能性があることを覚えておきましょう。
売主が宅建業者で、その所有する物件を直接購入する
「仲介手数料を無料で購入出来る物件」のもう一つの形は売主が宅建業者の場合で、その売主業者と直接取り引きが行える場合です。
前に書いた、仲介会社を介した場合の物件と購入出来る物件は基本的に同じになります。
直接取引してくれない売主業者もいる
購入したい物件が宅建業者の所有する物件だったとしても、その売主が直接の取引に対応していない場合もあります。
その理由は様々ですが、そのような物件だった場合は前の章に登場した仲介手数料無料の仲介会社に問い合わせを行ってみるか、購入する物件はもう決まっている旨を仲介手数料が無料ではない仲介会社に相談を行い、「購入する物件は決まっているので仲介手数料を無料で契約してもらえないか」を相談してみるのも一つの手です。（あまりいい顔をされないこともありますが）
後者の場合はネットや電話で問い合わせると冷やかしの可能性が高いと判断され、相手にしてもらえないこともあるので、直接店舗に出向いて相談してみましょう。
店舗に出向いても対応してもらえない場合もあると思いますが、数件回れば対応してくれる業者が出てくる可能性が高いです。
住宅ローンを自分で通す必要がある場合がある
売主の宅建業者は、普段仲介業をしていない業者も多いため、銀行と提携していないことも多いです。
売主の宅建業者が銀行と提携していない、というのはどういうことかというと、自分で住宅ローンの申込を行わなければいけないということです。前の章で書いたような仲介会社経由で住宅ローンの申込をした場合のような、早い審査で有利な条件の借り入れをすることができないことや、希望する金額に借入金額が届かない場合などがあります。
万が一、取引中や引き渡し後にトラブルが起きたときでも間に入ってくれる人はいない
売主宅建業者との直接取り引きで物件を購入した場合は、万が一、取引中や取引後にトラブルが発生した場合でも売主業者と直接やり取りを行うことになります。
仲介会社を介した取引では、何かトラブルが発生した場合でも間に仲介会社を入れることが出来ますが、直接取引の場合は間に入ってくれる人はいません。
トラブル自体そんなに起こることではありませんし、何かあった場合でもしっかりと対応してくれる業者が多いと思いますが、仲介会社がいないと不安だと考える人は宅建業者と直接取り引きするのは控えたほうがよいかもしれません。
まとめ
「仲介手数料無料で購入できる中古マンションはどんな物件？」というテーマでここまで解説してきましたが、結論、仲介手数料無料で購入出来る可能性がある物件とは、「売主宅建業者」の物件を、「仲介手数料無料業者」から購入するパターンと「売主宅建業者から仲介会社を介さないで直接購入する方法」だということがご理解いただけたかと思います。
仲介手数料無料業者からの購入でも、書類作成代、調査費用、住宅ローン代行手数料などの名目で別途費用がかかる可能性があることも解説してきました。
購入時の費用を抑えるために、仲介手数料無料で中古マンションを購入出来るのはとても魅力的だと思いますが、仲介手数料にこだわりすぎると、購入出来る物件に制限が出てくる可能性もありますので、購入したい物件がたまたま仲介手数料無料で購入出来たらラッキーぐらいに考えておいたほうが賢明かもしれません。
一度の取引で、中古マンション購入にかかる仲介手数料は一回限りですが、その購入した物件には一生住み続ける可能性もあります。仲介手数料を気にしすぎるよりも、一番欲しいと感じた物件を信用できる業者から購入するほうがきっと幸せです。
ぜひ、この記事を参考に中古マンション選びをしてみてくださいね。
