中古マンションを相続した人必見！売却or賃貸どっちがいい!?

中古マンションを相続したけど、このマンションを売却してしまうか、または売るのは惜しいから一度賃貸で貸し出そうかと悩んでいる人もいるのではないでしょうか。

今回はそんな人に売却したほうが良いのか賃貸で貸しに出したほうが良いのかを解説していきます。

もちろん結論は人によって変わってきますが、不動産業者の筆者がそれぞれの状況によって最適な方法を提案していきます。

面倒だからと放置しない

中古マンションを相続したけれど、その後手つかずで放置してしまっている人もいるのではないでしょうか。

中古マンションは所有しているだけで管理費、修繕積立金、固定資産税や都市計画税などのコストがかかります。

良くないのは相続したマンションを放置すること

相続した中古マンションを放置してしまうと、上記で書いたような費用が発生してしまいます。

また、不動産は人が住んでいない状態で放置すると痛むと言われますが、その理由は

• 空気の流れがなく湿気がたまりガビが生える
• 水道管に水の流れが無くなるため水道管が錆びる
• 排水管が渇き異臭がしたり、つまりの原因となる
• 上階から水漏れなどがあった場合も気が付かない

などがその原因です。

中古マンションを放っておいてもいいことはありませんので、方向性を早く決めたほうが賢明です。

まずは売却するか賃貸に出すか方向性を考える

相続で手に入れた不動産の方向性としては

• 売却する
• 賃貸に出す
• 自らが居住する
• とりあえず保存する

のどれかになりますが、自分にとってどの選択肢がベストなのかを考えていきましょう。

無計画に貸し出すと後悔する場合がある

はじめに注意したいのが、ちょうど知人が家を探していたから『住んでもいいよ』と気軽に貸してしまうことです。

人が住んでいないと部屋が痛むと先に書きましたが、無計画に人を住まわすのは後々面倒なことになる場合もあります。

上記で書いたように、どの選択肢を取るのかにもよりますが、知人だったとしても無計画に貸し出すのは控えたほうが結果的に良い場合が多いです。

一度住まわせてしまった人を自分の都合で退去させるのは難しい場合があります。

もしも普通賃貸借契約を交わしてしまった場合は貸主に『正当事由』がなければ契約解除をすることが出来ません。

とりあえずで契約書を取り交わす場合は、期間を定めた『定期賃貸借契約』にするのが無難です。

売却をしたほうが良い人

中古マンションを相続したときにとる行動として、一番多くの人が考えるのが売却することではないでしょうか。

相続は親族が生前所有していた物件を引き継ぐことになるため、その物件を売却をすることは人によっては躊躇するかもしれません。

しかし、その物件を特に使う予定のない人は早めに売却してしまうのがおすすめです。

賃貸経営に興味がない人

すぐに売却するのは気が引けるから、一度賃貸に出して、借りた人が出ていくまでに物件をどうするか考えよう、という人もいると思います。

不動産の賃貸経営は『不労所得』などと言われることもありますが、やることは意外と多く大変です。

また、貸した場合、様々なトラブルなどが起こる場合もあります。

上記のようなことがあります。

内容によってはかなり対応が大変な場合もあるので『とりあえず』で貸すのはやめたほうが良いかもしれません。

様々なやり取りが面倒だと感じる人

相続物件を賃貸に出す場合は管理会社や賃借人など様々な人とのやり取りが発生します。

相続した物件が自宅から近ければまだ良いですが、遠い場合はやり取りも余計に大変になります。

そのようなやり取りが苦手だったり、面倒だと考える人は賃貸には出さずに売却してしまったほうが余計なストレスもなく安心です。

すぐに手元にまとまった現金が必要な人

手元にまとまった現金が必要な人は問答無用で売却することになると思います。

売却する場合に注意が必要なのが、自分が居住していた物件ではないため、物件のことや出来事、近隣のトラブルなどがわからない状態で売却をしなければいけないことです。

売却する物件に自分が住んでいないため、設備の故障などがわからない場合もあります。

一般の人に売却する場合は引き渡しから３ヶ月以内に設備などが故障すると保証しなければいけない場合もあります。

そうならないようにするためには、『契約不適合責任』（瑕疵担保責任）を免責にして売却する必要があります。

しかし、『契約不適合責任』は売主にとっては設備の故障などが起きても保証する責任などが逃れられるので大きなメリットとなりますが、一般の『買主』にとっては大きなデメリットとなる場合もあります。

買主が購入後、設備の故障が判明したり、住み始めてすぐに不具合などがあったとしても売主に責任を取ってもらうことが出来ないため物件に不具合があったとしても買主は泣き寝入りすることとなります。

設備関係の故障だと、修復するのに数十万円～数百万円かかる場合もあるので買主からすると避けたい物件となることもあります。

そんな不安を解消するには『不動産買取業者』に売却するのも一つの手です。

筆者も中古マンションの買取業者ですが、不動産買取業者に売却する場合は『契約不適合責任』は免責で取引を行うことが一般的です。（もちろん判明している故障や不具合、事件事故などは告知義務があり、知らないフリをし、買取業者を騙して売却した場合は免責ではなくなります）

しかし、知っていることを知っている範囲でしっかりと告知すれば契約不適合責任は免責と出来ますので、相続した物件を一般の人に売却するのは不安だと考えている人は、積極的に買取業者に売却することを検討してみるのも良いでしょう。

賃貸で貸し出したほうが良い人

上記では『売却をしたほうが良い人』を解説してきましたが、ここからは『賃貸に出したほうが良い人』の解説をしていきます。

賃貸経営に憧れる人も多いと思いますし、相続物件は物件の購入代金がかからないので失敗に終わることも少ないです。

賃貸経営に興味がある人

先に書いたように賃貸経営は意外とやることが多く、不労所得とはなりません。

しかし、賃貸経営に興味があるのなら積極的に賃貸に出すことを考えてもいいと思います。

築年数にもよりますが、一度賃貸で貸し出してから、賃借人退去後に物件を売却したほうが総合的には手残りは多くなる可能性が高いです。

注意しなければいけないのは賃貸中に売却したくなった場合、物件が賃貸中だとオーナーチェンジ物件となり、居住用に物件を探している人には売却できません。

オーナーチェンジ物件は基本的に利回りで売買価格が決まるため、実需物件と比較した場合、売却できる金額は下がります。

もしも近い将来に売却しなければいけない可能性のある人は、相続物件を賃貸に出すのはやめましょう。

継続的な収入が欲しい人

現在お金に困っていないので継続的な収入のほうが魅力と考える人も相続物件を賃貸に出すのに向いています。

売却をした場合はまとまったお金が一度に入りますが、賃貸に出せば賃借人がいる限り毎月継続的に収入を得ることが出来るのが魅力です。

最終的には物件を売却することが多くなると思いますが、継続的な収入に魅力を感じる人は賃貸に出すのが良い選択肢となるかもしれません。

様々なやり取りが”負担”とならない人

物件を賃貸に出すと、様々なやり取りが発生すると先に書きました。

しかし、そのようなやり取りも負担とならない人は相続物件を賃貸に出しても大丈夫です。

具体的には、すでに仕事を引退している人や仕事中でも時間の都合をつけられる人などが相続物件を賃貸に出すのに向いている可能性が高いです。

逆に、仕事の合間に電話に出たりするのが難しい人や時間に余裕のない人は物件を賃貸に出すのは向いていないかもしれません。

まとめ

この記事では相続したマンションを売却したほうが良いのか、賃貸に出したほうが良いのかを解説してきました。

内容をまとめると

上記のように分けられます。

相続物件は身内の所有していた物件なので、処分するのにも抵抗がある人もいると思います。

しかし、放っておくと物件にもお財布にもよくありません。

色々なことが落ち着いたら、売却するにせよ賃貸に出すにせよ早めに方向性を決めることが得策です。

この記事が中古マンションを相続した人に少しでも参考になれば幸いです。