中古マンション売却時の注意点とは!?気をつけたいポイント３選

2026年1月29日

注意点

主任の貝鳥

自宅を売却することにしたけど、なにか気をつけた方が良いポイントはあるのだろうか、と不安に思っている人もいるのではないでしょうか。

そんな人に向けて毎月中古マンションを売却している筆者が、マンション売却時の注意点を３つに絞って解説していきます。

どんな所に注意すれば良いのか、この記事を読んで不動産売却時の不安を減らし、安心、安全に取引出来るようにしていきましょう。

目次 [ close ]

媒介契約の種類を理解する

一般的に不動産の売却を始めるには、仲介会社と『媒介契約』を結ばなければ売却活動をスタート出来ません。

売却を始めるための媒介契約の種類は３種類ありますが、この媒介契約の種類によって注意点も変わってきます。

まずは媒介契約の種類を覚えましょう。

専属専任媒介

『専属専任媒介』は売主に対して一番拘束力の強い媒介契約です。

この媒介を結んだ売主はこの媒介契約を結んだ仲介会社を介さずに物件を売却することは出来ません。

もしも知人など、自分で買主を見つけてきたとしても、売主はその見つけてきた買主と直接契約することは出来ず、この媒介契約を結んでいる不動産会社を介して売買契約をする必要があります。

媒介の契約期間は３ヶ月以内となり、仲介会社はレインズに５営業日以内に物件をレインズ登録する必要があり、売主への活動報告義務も週に１回以上必要となり、売主は他の仲介会社と重ねて媒介契約を結ぶことも出来ません。

この媒介契約は、媒介契約を結んでいる仲介会社のみが買主を探してくることが出来る為、仲介会社は重い責任を負います。

その理由は積極的な売却活動を行い、契約期間内に買主を見つけてくる必要があるためです。

主任の貝取

仲介会社は責任重大なのでしっかりと売却活動をしてくれそうですよね。

売主のメリットは窓口がひとつなのでやりとりが楽なことと、しっかりとした売却活動が期待できることです。

デメリットはこの媒介契約を結んでいる仲介会社を介さなければ契約行為が出来ないため、物件の囲い込みをされるリスクがあります。

そのため、囲い込みなどをせずにしっかりと売却活動を行ってもらえる、信頼のおける不動産会社に売却の依頼をする必要があります。

専任媒介

専任媒介契約は専属専任契約と比較して縛りが少し緩和された媒介契約です。

媒介契約の中では最も多くの人が選ぶ契約で、専属専任媒介では出来なかった、売主が買主を見つけた場合はその仲介会社を介さずに直接買主と契約することが出来ます。（実際に自分で買主を見つけてくることは難しいと思いますが・・・）

その他、専属専任媒介との違いは

レインズへの登録は７営業日以内（専属専任は５営業日以内）
売主への活動報告は２週間に一回以上（専属専任は１週間に一回以上）

上記が主な専属専任媒介との違いです。

　専任媒介契約のメリットは仲介会社の活動報告義務も２週間に一度なので仲介会社が売主に連絡する手間が減り、売主が他の仲介会社を介して契約してしまうことも無いので仲介会社に積極的な売却活動を行ってもらえることです。

　専任媒介契約のデメリットは専属専任媒介契約と同じく、売主は仲介会社１社にしか売却依頼をすることが出来ないため、囲い込みをされるリスクがあります。

また、その仲介会社の営業力が低いと、成約までの時間を要します。

専属専任媒介の場合と同じく、信頼のおける不動産会社に売却依頼をすることが重要です。

一般媒介

一般媒介契約は最も拘束力の弱い媒介契約です。

専属専任媒介や専任媒介とは違い、売主は何社とでも媒介契約を結ぶことが出来ます。

また、仲介会社の活動報告義務もなく、レインズに登録する必要もありません。

自ら買主を探し、直接契約することも出来ます。

一般媒介は上記のように自由度の高い媒介契約ですが、メリットとしては

数社と媒介契約を結ぶことも出来るため囲い込みされにくい
売却を周りに秘密で行える
仲介会社の対応が良くない場合はすぐに切れる

など。

デメリットは

売却の報酬を受けることの出来る不動産業者は１社となるので仲介会社が積極的な活動がしにくい
定期報告の義務が無いため、必要に応じて状況を自ら確認する必要がある
複数社と媒介契約を結んだ場合はやり取りが煩雑になる

などです。

媒介契約の種類を理解してしっかりと選ぶ事が大切

中古マンションの売却をするうえで仲介会社との媒介契約は基本的に必要となるので、自分にはどの媒介契約が適しているのかを考えて決めましょう。

先にも書きましたが、一番多くの人が結ぶのは『専任媒介』です。

専任媒介は最もバランスが取れていると思いますが、仲介会社のやる気が無かったり、売却活動に不慣れだったりすると成約するまで必要以上に時間がかかったり、信頼のおける仲介会社に依頼をしないと囲い込みをされるリスクもあるので注意しましょう。

高く売ろうと考えて中途半端なリフォームをしない

中古マンションの売却を考えたときに少しリフォームをしてからのほうが、そのまま売った場合と比べて高く売れるのではないかと考える人もいるのではないでしょうか。

結論をいうと、多少高く売れる可能性はあるが、手残りはほとんど変わらないです。

少しリフォームをしても、なぜ高く売れないのか。その理由を解説していきます。

売主が自らリフォームをして売却しても手残りは増えない

リフォーム関係の仕事をしている人などは一般の人と比べてリフォームにかかる費用を抑えることも出来ると思いますが、そうではない人がリフォームをする場合は費用が高く、リフォームにかかった費用以上に販売価格を上乗せして売却をするのは難しい場合が多いです。

市場にはその物件以外にも宅建業者がフルリフォームをして再販売している物件なども多くあるので、そのような物件を知っている購入希望者は中途半端にリフォームされている物件を見ても良い内装状態の物件だとは感じてもらえません。

多少リフォームをしても、そのまま売却したときと比べて、かかった費用分程度しか高く売れない場合がほとんどなので、手間やリフォームにかかる時間を考えるとそのままの状態で売却をしたほうが効率が良い場合がほとんどとなります。

買主の好みはわからない

ある程度しっかりとリフォームをした場合でも内見に来た人の好みに合わないリフォームだった場合は高く売れる要因とはなりません。

例えば、水回りをすべてリフォームしてクロスを張り替える程度のリフォームをしたとします。

色や柄、グレード感など、既存の建具やフローリング等と色合いなどをしっかりと合わせて、自然な仕上がりでリフォームできれば良いですが、物件を高く売ることを目的としたリフォームの場合、費用を抑えがちになり、あまり良い仕上がりにならない場合が多いです。

そのようなリフォームだと全体的にバランスの悪い仕上がりになってしまうこともありますし、購入を検討している人の中には元々自分でリフォームすることを考えている人もいると思います。そのような人から見るとリフォーム費用を上乗せされて売っている物件は、”ただ割高なだけの物件”という印象となってしまうかもしれません。