中古マンションの売却を検討している人の中にはAI査定に興味がある人もいるのではないでしょうか。
不動産業者に売却相談をすると、しつこく営業されそうだから嫌だな、という理由から気軽に売却金額の目星が欲しい、という人もいるかも知れません。
また実際にAI査定をしてみたけど、AIが出してきたその金額で本当に売れるのかよくわからないな、と感じた人もいるのではないでしょうか。
この記事では日々仕事で実際に中古マンションの買取査定をしている、筆者の”主任の貝取”がAI査定は人が査定した金額と比較して正しいのかどうかを解説していきます。
AI査定サイトはそのサイトによって出てくる査定額がまちまち
実際にAI査定サイトで数件、仮に設定したマンションの査定をしてみました。
結果はAI査定サイトによって出てくる金額がまちまちでざっくりとした査定金額が出てきた印象です。
査定の詳細が知りたい場合はそのサイトの会員になるか、メールアドレスや名前などの連絡先を入力するとその連絡先に具体的な査定結果や査定書を送ります、というものがほとんどのようです。
当たり前ではありますが、中古マンション売却査定AIサイトで査定結果をユーザーに教えるだけではマネタイズ出来ませんので、その後営業をかけられるようにするためそのような流れになるのでしょう。
AI査定といっても、出てくる査定金額は過去の売出事例を基に所在階ごとの修正をかけただけの簡易的なものだなという印象でした。
多くのAI査定サイトはユーザーが検索に入力したマンションの過去の売出事例を基に売却金額が算出されていると考えられますが、宅建業者が売主の「リフォーム済み物件」と「一般ユーザーの売出事例」を分けずに計算しているようなので、実際に一般ユーザーが売却したときよりもかなり高い査定結果が表示されている可能性が高そうです。
※売主宅建業者のリフォーム済み物件のほうが一般ユーザーの物件よりも基本的には高く売れます。
査定金額の値幅が大きく、結局いくらが正解なのかわからない
実際にいくつかのAIサイトで自分のマンションの査定をしてみるとわかりやすいですが、AIサイト毎に出てくる査定金額には結構開きがあり、さらにその個別サイト毎でも「〇〇万円～〇〇万円」といった査定金額が出てくるため、値幅が大きく一般ユーザーは結局自分のマンションがいくらで売れるのか全然わからないといったことになりそうです。
AI査定サイトとしてはそれが狙いなのかもしれませんが、その先の詳細な査定を希望する場合は、「入力フォームに進んでください」となるので、結局は人が普通に行う査定に行き着きます。
AI査定サイトは物件ごとの詳細を加味した査定ではないので精度の高い査定は出来ない
中古マンションは同じマンション内でも売れる金額に大きな差が出ることもあります。
その差はどういったところで出るかというと
- 所在階
- 専有面積
- 眺望
- 日当たり
- 角部屋or中部屋
- 部屋位置
- 方位
- バルコニー前面の建物の有無
- 間取り
- リフォーム履歴の有無
- 室内の状態
- ペット飼育の有無
- 住宅設備等不具合の有無
- 売却時期
etc…
上記のようなポイントのバランスで価格に差が出てきます。
中古マンションが売れる金額は人の感覚的な要素も多い為、現在のAI査定で精度の高い査定は難しそうです。
将来的にはどうなるかわかりませんが・・・
売出事例を参考に自動計算
先に「売出事例から金額が算出されている」と書きましたが、売出事例とはあくまで「売りに出されていた履歴価格」となるので、その金額で成約したのかはわかりません。
成約する前に売るのをやめていたり、クローラーが価格変更後の売出価格を拾う前に、価格変更後すぐに成約して広告が落とされていると、価格変更前の価格が最終売出価格として履歴に残ります。
また、価格交渉が入って成約した場合も売出価格は変わりませんから、指値を受けて成約した場合、売出事例は実際に成約した金額とは異なるため、売出事例を基にした査定の精度は下がります。
売出価格は中古マンションの査定をする際の参考にはなりますが、部屋ごとに状況は異なりますし、売出事例を主とした査定で査定金額を算出すると、実際の売買価格とは大きく異なってしまうこともあるので、AI査定でおこなう売出事例を基にした査定では精度が低くなりそうです。
私が中古マンションの買取査定をする場合は、売出事例をいくつかのツールで成約事例と売却までにかかった時間など、整合性を確認して査定をするので、現時点では人の査定のほうが精度が高くなることが多いはずです。
サイトによっては部屋番号や所有者の名前、連絡先等入力しないとAI査定に進めない
AI査定サイトは個人情報を入力しなくてもざっくりとしたAI査定の結果を表示してくれるサイトが多かったですが、中にはAI査定を行うために個人情報を入力しなければいけないサイトもありました。
そうなると、もはやAIで査定する必要性を感じませんが、そのようなAI査定サイトもあるようです。
先に個人情報を入力しなければAI査定を行ってもらえないのであれば、普通に不動産会社に売却査定依頼をしているのと同じだと思うので、営業されるのが嫌だったり軽い気持ちで自分のマンションの査定金額が知りたいだけの人の需要とは異なるのではないかなと感じました。
しかし、AI査定サイト側も全く売る気のない人からの問い合わせは不要なのである程度踏み込んで来てくれる人を求めているのだと思います。
AI査定サイトは結局集客ツール
私はAIとは人工知能であり、人間の知的な能力（学習、推論、判断、言語理解など）をコンピュータで模倣する技術だと考えていますが、中古マンションのAI査定はAIという印象をあまり感じることが出来ませんでした。
AIなのに査定を行うマンションの部屋の状態や状況などをプロンプト入力することもありませんしね。
結局AI査定サイトは集客ツールでしかなく、最終的には入力フォームに誘導して個人情報を入力してもらい、その情報を基に不動産会社からアプローチをかけていくものなのだと考えられます。
AI査定で出てくる査定金額はあまり精度も高くありませんし、そんなに参考にもならないように感じました。
具体的に売却を考えている人はAI査定サイトを使うよりも、売却相談を普通に不動産会社にしたほうが話がスムーズなのではないかと思います。
まとめ
AI査定サイトとはどのようなものなのかを解説してきましたが、ここまでをまとめると
- AI査定サイトはそのサイトによって出てくる査定額がまちまち
- 査定金額の値幅が大きく、結局いくらが正解なのかわからない
- AI査定サイトは物件ごとの詳細を加味した査定ではないので精度の高い査定は出来ない
- 売出事例を参考に自動計算
- サイトによっては部屋番号や所有者の名前、連絡先等入力しないとAI査定に進めない
- AI査定サイトは結局集客ツール
ということなので、人が査定した場合と比べると精度は低く、結局いくらで売れるのかはよくわからない、という結果となりそうです。
AI査定サイトを使うのに適した人は、
- 自分の所有するマンションがいくらぐらいなのか、全く検討もつかない人
- 実際に売る気はまったくない人
- 具体的に売却を検討するのは少し先の人
- 絶対に営業をかけられたくない人
- なんとなくどのぐらいで売れるのか知りたい人
など
今は特にマンションを売る必要性のない人向けのツールとして使ってみるのが良いのではないかと感じました。
AI査定サイトはあまり精度も高くないので、本気で売却を考えている人は不動産会社に直接相談するか、一括査定サイトなどを活用するのがいいと思います。
中古マンションのAI査定サイトに興味がある人は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
